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🏠 초보자 경매 투자 루틴 3단계: 입찰 전략 수립과 임장 실습 – 현장을 봐야 진짜가 보인다!

권리분석 연습까지 마쳤다면 이제는 실전 투자에 가까워진 단계입니다.
이제 중요한 건 두 가지!

✅ “얼마에 써낼 것인가?”
✅ “현장을 직접 보고 위험은 없는가?”

바로 입찰 전략 수립과 임장(현장 방문) 실습입니다.

이번 글에서는 경매 물건의 가치를 실제로 판단하는 방법, 적정 입찰가를 설정하는 기준, 현장 방문에서 꼭 체크해야 할 항목들을 단계별로 안내해드릴게요.

📊 왜 입찰 전략이 중요한가?

경매에서는 입찰서를 단 한 번 제출할 수 있습니다.
딱 한 번의 기회에, 얼마를 써낼지 스스로 결정해야 하죠.

너무 낮게 쓰면 기회를 놓치고,
너무 높게 쓰면 수익률이 급감합니다.
그래서 입찰 전략은 경매 성공의 ‘핵심 스킬’입니다.

✅ 입찰 전략 수립: 시세부터 계산해보자

입찰가는 결국 ‘시세’에서 시작됩니다.
감정가는 단지 참고일 뿐, 현실 시세에 기반해 입찰가를 결정해야 합니다.

📍 입찰가 산정 공식

적정 입찰가 = 시세 – 예상비용 – 기대수익

✔️ 예시

항목 금액

시세	2억 5천만 원
감정가	2억 4천만 원
예상비용 (수리, 세금 등)	1,000만 원
기대수익 (최소 10%)	2,000만 원
적정 입찰가	약 2억 2천만 원

→ 입찰가는 적당히 보수적으로, 경쟁자보다 약간 높게 쓰는 것이 요령입니다.

📌 유찰 여부도 전략의 핵심

경매는 유찰이 반복될수록 입찰 시작가가 낮아집니다.

1회 유찰 시: 감정가의 80% 수준
2회 유찰 시: 감정가의 64% 수준

📌 초보자는 1~2회 유찰된 저감정 물건을 노리는 게 유리합니다.
경쟁률도 낮고 수익률 확보가 더 쉽거든요.

🧭 임장은 왜 중요한가?

서류만 보고 경매에 참여하는 것은 매우 위험합니다.
현장에 직접 가보지 않으면 절대 알 수 없는 문제들이 있기 때문이죠.

예를 들면?

외벽이 금 가 있음
1층이지만 반지하 수준
앞 건물로 인해 햇빛 전혀 안 들어옴
근처에 고압선, 혐오시설, 유흥가 밀집

👉 이런 건 감정평가서에는 잘 안 나옵니다. 그래서 ‘임장’은 필수!

🚶 초보자를 위한 임장 실습 가이드

이제 실제로 물건을 찾아가 봅시다.
임장은 보통 매각기일 1~2주 전에 다녀오는 것이 좋습니다.

✔️ 준비물

사건번호, 주소가 표시된 프린트물
스마트폰 (카메라 + 지도 앱)
간단한 체크리스트 (아래 제공)

📝 임장 체크리스트 (예시)

항목 확인 내용

🏠 외관 상태	도색 벗겨짐, 균열 여부
🚪 출입문	폐문 여부, 우편물 적체
🧍 점유자 여부	창문 불빛, 사람 왕래, 신발 등
📍 입지	버스/지하철, 도보 접근성
🛒 생활환경	편의점, 마트, 병원, 학군
🏗️ 소음/냄새	주말/저녁 시간대 확인 추천
🅿️ 주차 공간	충분한지 여부, 주차 방식
🏢 관리 상태	엘리베이터, 계단, CCTV 등

💡 주변 중개업소에 들어가 실거래가/임대가 문의도 필수!
→ “이 근처 매매가/전세가는 얼마쯤 해요?”

🎯 임장 시 주의사항

점유자와 마주치면 예의 바르게 설명하고 바로 철수
빈 집이라도 무단 출입은 불법
촬영 시 외부 사진 위주, 내부는 찍지 않도록 주의
입주 예정이라면 평일/주말 모두 가보는 것도 좋음

🧾 입찰서 작성 연습도 함께!

입찰가는 종이에 쓰고 봉투에 넣는 방식입니다.
입찰 당일 현장에서 우왕좌왕하지 않도록 미리 써보는 연습도 중요해요.

✔️ 입찰서 작성 팁

사건번호 정확히 기입
금액 단위(천원, 만원) 명확히 표시
인적 사항, 연락처 오탈자 없이 작성
입찰봉투, 입찰보증금(자기앞수표) 함께 준비

📊 나만의 입찰 분석표 만들어보자

물건을 하나 분석할 때 아래와 같은 양식으로 정리해두면 매우 유용합니다.

항목 내용

사건번호	2024타경12345
소재지	경기도 수원시 권선구 ○○동
감정가	2억 4천만 원
최저입찰가	1억 9천 2백만 원 (2회 유찰)
예상 시세	2억 5천만 원
임차인	없음 (공실)
명도 예상	쉬움 (공실 상태)
적정 입찰가	약 2억 2천만 원
임장 소감	깨끗, 조용한 주택가, 매매 수요 있음
전략	월세 임대 또는 매도 모두 가능

📌 이런 식으로 5~10건만 해봐도 경매에 대한 시야가 확 열립니다.

✅ 요약: 입찰 전략 + 임장 핵심 포인트